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Fase 1 - Visita immobiliare e controllo documentale
Il primo passo quando si decide di acquistare un immobile è cercare quello più adatto alle proprie esigenze. La ricerca può essere effettuata in autonomia (su i vari portali immobiliari) o affidandosi al proprio consulente di fiducia. Una volta trovato l'immobile interessante bisognerà fissare una visita per visionarlo dal vivo e soprattutto andare a verificare che la documentazione sia, dal punto di vista urbanistico, catastale e ipotecario, regolare.
Fase 2 – La proposta di acquisto
Quando l'immobile da acquistare è stato trovato bisogna procedere con il formulare una proposta di acquisto cioè la negoziazione con il proprietario in merito al prezzo ed ai principali termini e condizioni della vendita. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero (caparra confirmatoria o acconto prezzo) sotto forma di assegno intestato al venditore (normalmente di 5.000 euro ma può variare in base agli aspetti della trattativa). L’assegno viene restituito in caso di mancata accettazione da parte del venditore alla scadenza della proposta; in caso contrario, si procede con gli accordi per il contratto preliminare.
Fase 3 – Il contratto preliminare
Il contratto preliminare (anche detto compromesso), sia fatto per atto notarile o per scrittura privata, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita tra cui il prezzo, l'immobile oggetto del contratto con tutti i suoi riferimenti, Le modalità di pagamento e la data entro il quale bisognerà eseguire il contratto definitivo (Rogito). In questa fase viene solitamente versato un ulteriore deposito (circa del 20% del prezzo stabilito per l’acquisto) a titolo di integrazione della caparra confirmatoria in acconto prezzo che vincola reciprocamente le parti all'esecuzione del contratto preliminare e successivamente alla stipula dell'atto notarile; in caso di ripensamento, il proponente perderà le somme versate mentre il venditore restituirà il doppio del deposito versato.
Fase 4 – Atto notarile di compravendita (Rogito)
Il Rogito è un atto pubblico, redatto da un notaio, con il quale viene ufficializzata la compravendita e quindi il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all'acquirente. In questa fase generalmente avviene il saldo del prezzo pattuito al venditore, la consegna delle chiavi all'acquirente e il pagamento delle tasse e imposte per l'acquisto tra cui le spese notarili. Il notaio viene solitamente scelto dalla parte acquirente e i costi dell'atto sono a suo carico. Il notaio è un pubblico ufficiale, incaricato secondo la legge italiana ad eseguire i trasferimenti di proprietà, e si occupa delle ricerche e verifiche relative alla compravendita ed è responsabile della registrazione dell'atto presso gli uffici competenti e dei pagamenti delle imposte indirette e tasse di registrazione.
IMPOSTE INDIRETTE, TASSA DI REGISTRAZIONE E SPESE NOTARILI
Spese per il contratto preliminare e imposte
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
– l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
– l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un deposito è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
– allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
– al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Inoltre nel caso in cui venga effettuato un preliminare redatto e trascritto da un notaio le spese notarili potranno essere dai 1.000 ai 2.000 euro ma anche importi maggiori in base alla difficoltà del contratto.
Spese e imposte per il rogito notarile
Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Se il venditore è un privato o un'impresa (con vendita esente da IVA), l’acquirente dovrà pagare:
– l’imposta di registro proporzionale del 9% (sul valore catastale dell'immobile e delle sue pertinenze secondo la legge del “prezzo-valore”) con un minimo di 1.000 euro
– l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– l’imposta catastale fissa di 50 euro.
La cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.
Tuttavia, l’imposta si applica:
– alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
– alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
– l’Iva al 10% sul prezzo di compravenduto (nel caso di immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9 l'Iva sarà del 22%)
– l’imposta di registro fissa di 200 euro
– l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– l’imposta catastale fissa di 200 euro.
L' Acquisto con i benefici "prima casa"
Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
- La proprietà non deve essere un immobile “di lusso” e quindi non deve appartenere alle seguenti categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
- L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale
- L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare
- Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa acquistata usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono: se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva − imposta di registro proporzionale nella misura del 2%,anziché del 9% (sul valore catastale dell'immobile e delle sue pertinenze secondo la legge del “prezzo-valore”) con un minimo di 1.000 euro
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva ridotta al 4% sul prezzo di compravenduto
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.
Spese notarili
La parcella del Notaio normalmente varia da € 2.500,00 ad € 5.000,00 ma può arrivare anche a cifre superiori in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto.
Informazioni generali per acquirenti stranieri
In caso di acquirenti stranieri le priorità sono l'ottenimento di un codice fiscale italiano, indispensabile per la stipula dell'atto preliminare e di quello definitivo, e l'apertura di un conto corrente necessario per effettuare i vari pagamenti e per ottenere il trasferimento dei fondi dal proprio stato di provenienza. La copia del rogito (registrata e trascritta) può essere tradotta da Notai specializzati in compravendite internazionali e stesura di atti multilingue.